Wohnungsproduktion in Österreich

Österreich verzeichnet aktuell einen deutlichen Rückgang im Neubau von Wohnungen, der bereits seit über einem Jahr anhält. Nach den Rekordwerten mit knapp 140.000 neu gebauten Wohnungen in den Jahren 2020 und 2021 rechnet Michael Pisecky, Immobilienexperte und Obmann der WKO-Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder aktuell  damit, dass im Jahr 2025 voraussichtlich rund zwei Drittel weniger Wohnungen auf den Markt kommen als derzeit fertiggestellt werden.
 

Sinkendes Angebot bei rückläufiger Nachfrage

Die Hauptursache für diesen Rückgang liegt in der hohen Inflation, die zu einem deutlichen Anstieg der Bau- und Energiekosten geführt hat. Seit Beginn des Jahres 2021 verzeichnet die Statistik Austria einen Anstieg von rund 32 Prozent beim Baupreis-Index für Hochbauten.

Die Europäische Zentralbank hat in Reaktion auf die hohen Inflationsraten die Leitzinsen schrittweise erhöht (im August 2023 liegt der Leitzins der EZB bei 4,25 Prozent), was wiederum die Kosten für Baukredite in die Höhe getrieben hat. Diese Entwicklungen erschweren die Realisierung neuer Bauprojekte, da sich die zugrunde liegenden Projektkalkulationen zunehmend als nicht mehr rentabel darstellen.
 
Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheiten haben zahlreiche Bauträger ihre Aktivitäten zurückgefahren, was zeitverzögert zu einem Rückgang des Immobilien-Angebots führt. Neben Verschiebungen bei laufenden Projekten sind aber auch weniger Baubewilligungen beim Wohnungsneubau zu beobachten: Waren es 2019 noch rund 22.000 bewilligte Wohneinheiten, so rechnet die WKO mit einem Rückgang auf etwa 7.500 bis ins Jahr 2025.
 
Auch stillstehende Baustellen sind in Österreich zuletzt ein nicht unübliches Bild geworden: Oftmals erteilen Banken Finanzierungszusagen erst nach einer Mindest-Vorverwertungsquote durch den Bauträger, was sich jedoch bei teuer eingekauften Liegenschaften sowie eingetrübter Nachfrage als schwierig erweisen kann.
 
Auf der Nachfrage-Seite sehen sich Käufer von Immobilien wiederum mit hohen Finanzierungskosten und gestiegenen regulatorischen Anforderungen bei der Kreditvergabe konfrontiert: Letztes Jahr wurde den österreichischen Banken die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (bekannt als „KIM-Verordnung“) auf Betreiben der FMA auferlegt, um das durch die neue Zinslandschaft gestiegene Risiko von Kreditausfällen bei Verbrauchern zu minimieren: demnach müssen bei Kreditnehmern nunmehr 20 Prozent an Eigenmitteln vorhanden sein und der Schuldendienst (Zinsen und Tilgung) darf maximal 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens ausmachen.
 
In der Folge kam es in Österreich zu einem Einbruch des Transaktionsmarktes: laut einem Marktbericht von CBRE reduzierte sich das Volumen in Österreich um die Hälfte und kam zu Jahresmitte 2023 bei rund EUR 1 Mrd. zum Liegen.

Gründe dafür sind, dass Verkäufer nicht von ihren Preisvorstellungen abweichen, während die Käuferseite das aktuelle Preisniveau nicht akzeptiert. Die Preisdynamik auf Immobilienmärkten ist damit zu einem Ende gekommen, der Markt befindet sich aktuell in einer preislichen Stagnation beziehungsweise Seitwärtsbewegung, was durch die anhaltend hohe Inflation auch Realwertverlusten bei Liegenschaftseigentümern führt.
 

Konsequenzen für Mietmärkte und Baubranche

 
Trotz dieser Entwicklungen betonen Experten wie Michael Pisecky, dass die Situation bewältigbar ist. Mittelfristig ist aufgrund der nach wie vor hohen Grundstückskosten nicht davon auszugehen, dass es zu einem großen Rückgang oder gar Preisverfall auf den Immobilienmärkten kommt. In den letzten Jahren wurden darüber hinaus viele Wohnungen errichtet, die heute stabilisierend wirken, weshalb die aktuelle Situation als eine Phase der Anpassung betrachtet werden kann. Dennoch besteht die Möglichkeit, dass der Wohnraummangel in den kommenden Jahren verstärkt wird, da die Ballungsräume weiterhin stark wachsen. Eine Konsequenz daraus ist der Anstieg von Mieten, der aktuell bereits zu bemerken ist.
 

BIG-Konzern als Konstante auf turbulenten Immobilienmärkten

 
Die aktuellen Marktentwicklungen haben auch negative Effekte auf die in Österreich traditionell stark vertretene Baubranche: die Auftragseingänge beziehungsweise Umsätze brachen in diesem Jahr um 10 Prozent ein. Im Nachbarland Deutschland ist sogar von bis zu einem Drittel weniger Auftragseingängen im Baugewerbe die Rede. Auch in den Folgejahren wird mit einer Stagnation im Bauwesen in Österreich und auf europäischer Ebene seitens Wifo-Experte Michael Klien gerechnet, was vor allem auf die rückläufige Wohnungsproduktion zurückzuführen ist.
 
Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) und ihre Konzerntochter Austrian Real Estate (ARE) sind eine der größten Auftraggeber Österreichs und maßgeblicher Impulsgeber der heimischen Immobilien- und Bauwirtschaft. Nach einer Studie des Instituts für Höhere Studien (IHS) (weitere Informationen zur Studie sind hier abrufbar) bewirkte im Zeitraum 2015 bis 2020 jede von der BIG investierte Million Euro etwa 0,85 Mio. Euro an Wertschöpfung in Österreich und sicherte etwa 11 Arbeitsplätze. Die Wertschöpfungseffekte durch immobiliennahe Aktivitäten des BIG-Konzerns in Relation zur gesamtösterreichischen Wertschöpfung belaufen sich dabei auf 0,25 Prozent des österreichischen BIP im Jahr 2022. Aufgrund der langfristigen strategischen Orientierung der BIG, die auf nachhaltiges Wachstum und Steigerung des Immobilienvermögens ausgerichtet ist, wird der Investitionsplan mit 1 Mrd. Euro pro Jahr (Neubau, Sanierung und Instandhaltung) auch in unsicheren Zeiten konsequent weiterverfolgt, was die BIG zu einer Konstante am heimischen Immobilienmarkt macht.
 
Zusätzlich zum Investitionspfad werden außerdem bis 2040 etwa 2 Mrd. Euro in die Bestandsdekarbonisierung der BIG fließen. Aufgrund ihrer konservativen Kapitalposition ist es der ARE wiederum möglich, Projekte in der Wohn- und Quartiersentwicklungen weiter zu forcieren. Im Vordergrund stehen ressourcenschonend und energieeffizient gebaute und bewirtschaftete Gebäude. Ein Vorzeigeprojekt ist dabei das „Village im Dritten“: auf 22 Baufeldern werden rund 2.000 freifinanzierte und geförderte Wohnungen sowie Gewerbeflächen geschaffen, die mit durch rund 500 Erdwärme-Tiefensonden klimaneutral mit Energie versorgt werden. Die aktuellen Preisanstiege bei Mieten rückten auch das Thema Leistbarkeit vermehrt in den Mittelpunkt öffentlicher Debatten. Mit der Entwicklung von zusätzlichen Flächen für den geförderten Wohnbau wird versucht, höheren Preisen im frei finanzierten Bereich entgegenzuwirken: aktuell sind acht Projekte mit insgesamt rund 5.500 Wohneinheiten sowie gefördertem Wohnbauanteil zum Teil fertiggestellt, in Bau oder Planung befindlich. Damit erweist sich der BIG-Konzern als verlässlicher und stabiler Anker in stürmischen Zeiten.
 
 

Johannes Kalina-Mahr ist als Investment Manager in der ÖBAG tätig und u.a. für die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) und ihrer Konzerntochter Austrian Real Estate (ARE) verantwortlich. Vor seinem Start in der ÖBAG war er in der M&A- und Corporate Finance Beratung tätig und konnte als Executive Assistant to the CEO & CFO beim börsennotierten Immobilienentwickler UBM Development AG seinen Industriefokus weiterentwickeln.